Vastgoed kopen in Dubai als privépersoon, hoe zit dat?‍

Als je als privépersoon vastgoed koopt in het buitenland, zoals in Dubai, en je woont fiscaal in Nederland, dan heeft dit invloed op je belastingaangifte. Hieronder leg ik uit hoe dit werkt, specifiek in het kader van box 3:

1. Vastgoed valt onder box 3

• In Nederland: Vastgoed dat niet je hoofdverblijf is, valt onder box 3 (vermogen). Dit betekent dat je belasting betaalt over de waarde van je vermogen op 1 januari van elk belastingjaar.
• In het buitenland: Vastgoed in het buitenland moet ook worden opgegeven in box 3, tenzij het land waar het vastgoed zich bevindt een vermogensbelasting heft én Nederland een dubbelbelastingverdrag heeft dat dubbele belasting voorkomt.

2. Waardering van het vastgoed

• Peildatum: De waarde van je buitenlandse vastgoed wordt bepaald op 1 januari van het belastingjaar.
• Marktwaarde: Je gebruikt de marktwaarde van het vastgoed (bijvoorbeeld de geschatte verkoopprijs). Soms kun je de WOZ-waarde of een taxatie gebruiken, als deze beschikbaar is.
• Aftrekbare schulden: Als je een hypotheek hebt afgesloten voor het vastgoed, kun je deze schuld aftrekken van de waarde van het vastgoed.

3. Vrijstellingen en heffingsvrij vermogen

• In box 3 geldt een heffingsvrij vermogen (in 2024 is dat €57.000 per persoon, of €114.000 voor fiscale partners).
• Als je totale vermogen, inclusief je vastgoed, boven deze drempel uitkomt, betaal je belasting over het meerdere.

4. Dubbelbelastingverdrag

• Nederland heeft een belastingverdrag met de Verenigde Arabische Emiraten (waar Dubai onder valt). Dit verdrag voorkomt dubbele belastingheffing op inkomen en vermogen.
• Belasting in Dubai: Er is geen vermogensbelasting in Dubai. Daarom heeft dit geen invloed op je Nederlandse belastingplicht.

5. Inkomsten uit verhuur

• Als je het vastgoed verhuurt, worden de huurinkomsten niet belast in box 1. In plaats daarvan wordt het vastgoed belast in box 3, ongeacht of je het verhuurt.
• Kosten en renteaftrek: Kosten zoals onderhoud en hypotheekrente kun je niet aftrekken in box 3.

6. Berekening van de belasting in box 3 (2024)

Vanaf 2026 geldt een nieuw stelsel, maar voorlopig werkt het zo:

• Het fictieve rendement op je vermogen wordt berekend op basis van de verhouding tussen spaargeld en beleggingen (zoals vastgoed).
• Je betaalt een belastingtarief van 32% over het fictieve rendement.

Betaal je belasting over huurinkomsten in Dubai?

Box 3-systeem:

• In Nederland worden huurinkomsten uit vastgoed in het buitenland niet direct belast.
• Je betaalt belasting over de waarde van het vastgoed in box 3, waarbij de huurinkomsten niet meetellen in de berekening van je vermogen

Geen belasting in Dubai:

• Dubai kent geen inkomstenbelasting, vermogensbelasting of andere directe belastingen op particuliere huurinkomsten. Hierdoor betaal je in Dubai ook geen belasting over de huurinkomsten.

Belangrijke punten om rekening mee te houden:

• Kosten niet aftrekbaar: In box 3 kun je geen kosten aftrekken, zoals onderhoudskosten of hypotheekrente.
• Dubbelbelastingverdrag: Het belastingverdrag tussen Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten bevestigt dat je uitsluitend in Nederland belasting betaalt over de waarde van het vastgoed in box 3, niet over de huurinkomsten.
• Wel indirecte kosten in Dubai: Hoewel je geen belasting betaalt over huurinkomsten in Dubai, kunnen er wel kosten zijn, zoals servicekosten en/of beheerderskosten afhankelijk van de verhuurconstructie en de partners met wie je samenwerkt.

LET OP!

• Overweeg een fiscaal adviseur in te schakelen die gespecialiseerd is in internationale situaties om te zorgen dat je aangifte correct is!
• Wij geven geen direct belastingadvies, dit artikel is dus ook geen belastingadvies. Wij kunnen je uiteraard wel in contact brengen met goede fiscalisten die hierbij kunnen helpen.
• Zorg dat je alle relevante documentatie hebt, zoals aankoopbewijzen, taxatierapporten en hypotheekovereenkomsten, om je aangifte goed te onderbouwen.

‍